京城2000万级豪宅成交暴增244% 先看换手率

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作者:澳门银河

17/05/06

  随着政策环境向好,4月楼市走出狂欢行情,市场成交增幅达50%,其中2000万元级豪宅产品成交更是大增244%,在剔除1月个案非正常成交因素之后,4月将是2015年以来2000万元级豪宅成交最好的月份。2000万元级豪宅成交暴增的背后,不仅折射出豪宅市场竞争激烈项目营销加码,更折射出以企业家为主要构成的豪宅购买者对中国经济发展前景的看好。
  供应大幅增加成交暴增
  机构数据统计显示,2015年4月,北京总价2000万元以上豪宅项目成交面积为5.11万平方米,环比3月暴增244%。4月共成交2000万元以上豪宅57套,其中紫御华府单盘贡献15套成交,占比达到26.3%,该项目最终成交金额达到3.57亿元,并藉此斩获4月份总价2000万元以上豪宅项目成交套数和成交金额双料销冠,2015年以来第二次问鼎销冠之位。
  从市场层面来看,供应大幅增加是促成豪宅成交暴增的原因之一,数据显示,2014年下半年以来,已有保利海德公园、万柳书院等近10个纯新盘豪宅进场,新增供应是往年数倍,置业者有更广阔的选择空间,同时在激烈竞争之下,豪宅项目促销力度也大胜以往,从而吸引置业者入市。
  此外,对豪宅的增值预期也是吸引置业者加快入市的重要原因。2015年入市豪宅全部为地王项目,其入市后势必抬高市场价格,在售豪宅保值增值前景被强化,置业者加快入市。
  看好经济走势置业信心走强
  分析人士指出,豪宅和奢侈品类似,其成交好坏与经济走势密切相关。豪宅置业者的大举入市,也折射了豪宅置业群体对中国经济发展前景的看好。
  业内资深人士曾对豪宅结构与购买人群的关系深入调研,其认为豪宅应以总价为区分,应该有单价和面积双重门槛,单价高而面积小不能称之为豪宅,而面积大而单价低亦是如此。马燕认为,2000万元是高端市场的一个分水岭,这一总价可过滤掉一般高端置业者,购买力在此之上的置业者多为企业家或公司掌舵者,资产过亿。其决定是否购买2000万元以上的豪宅的重要参数在于自身企业发展前景,而企业命运更多的与宏观经济形势挂钩,因此,2000万级豪宅热销的背后,也隐藏着企业家对中国经济发展形势的看好。
  在看似疯狂的股市大潮中,经历过股市过山车的中国财富阶层有了理性资产配置的视角,豪宅作为保值增值性最佳的固定资产,成为财富阶层坚定的购买项目。在这场楼市和股市的博弈中,楼市的吸金效应已经显现。
  “新财富阶层有着敏感的品质要求和敏锐的投资嗅觉,其对豪宅产品的选择更为谨慎甚至苛刻。”业内人士指出,2015年固然是豪宅井喷年,但真正能够与这一需求群体匹配的项目并不多。

  专家分析楼市热点。

  读者踊跃举手提问。

  读者听得聚精会神。

  广州日报理财大讲堂上地产专家表示限购若解除最先利好远郊市场

  在不动产登记推进、房产税虎视眈眈的2015年,楼市会有怎样的变化?投资者又该如何处置优化手中的房产?上周六,广州日报与中原地产联合主办,佛山市石湾明佳美术陶瓷厂协办的广州日报理财大讲堂之2015年房地产市场专题讲座如期在雅居乐富春山居售楼部二楼举办。浸淫地产市场20余年的中原地产天河区物业部总经理潘婉霞为广州日报读者奉上独家“干货”。尽管讲座地点远在萝岗,但是现场依旧人气爆棚,听众以手中有多套物业的投资者为主。

  “一线城市楼市是否会解除限购?必然解除。”对于听众最为关心的限购问题,中原地产天河区物业部总经理潘婉霞在广州日报理财大讲堂上给出了肯定的答复。

  限购解除最利好远郊

  潘婉霞介绍称,现在全国只有北上广深加三亚5个城市没有解除限购,对于北上广深来说,是全国房地产里面需求量最高的城市,需求确实比供应大,如果再给一个人占用多套房子名额,需求更难缓解。因此北上广深的限购最后才解除无可厚非。

  不过,对于限购解除将给楼市带来的影响和变化,潘婉霞并不十分乐观。“从以往的城市来看,解除限购导致楼价猛涨,或者成交量猛涨只能维持三个月到半年,之后恢复常态。”

  同时,她提醒,如果所有城市都解除限购,那也代表下一步房产税可能出台。

  潘婉霞表示,限购解除对一部分地区的楼市影响会更加明显,这一部分将是现在价格受压最厉害的远郊楼市。“市中心的区域,以天河区为例,天河是一个投资市场,在限购政策的压力下,天河区一手楼盘2013年比2014年成交套数并没有减少很多。”潘婉霞举出阳光家缘的数据表示。而对于周边地区,比如说南沙、增城,一手成交都出现了至少20%以上的跌幅。

  如果拿限购实施当月,即2014年3月数据和2013年3月数据作对比,可以看到,天河区的成交量大约跌了20%,而南沙的成交套数则大跌70%。

  二手房成交直接受影响

  对二手房而言,2014年,市中心和周边区域的成交量均有下滑,对于天河和南沙而言,2014年和2013年相比,成交量均出现斩半的现象。

  “量是价之前的决定性因素。我们认为,一旦限购放开,首先进来的肯定是刚需客户,因此周边的楼市将先于市中心楼市火起来。同时,限购放开将直接影响二手房的成交量。如果手中有多套二手房想要放卖,可以在限购前先放一套摸摸市场,其他在限购解除后卖出,可以卖个更好的价钱。”

  潘婉霞同时建议,如果需要购买二手房,则应该现在就开始看房了解,以应付随时可能出台的限购解除。

  投资建议

  如二手成交量低 投资价值则不大

  对房产税,潘婉霞认为,未来即使房产税推出,对房地产的走势并不会有太大影响。其预计,房产税征收相对繁复,因此不会太迅速推出。“不过因为预期房产税要推出,建议大家将自己的第一套房产替换成自己房产中价值最高的那一套,那样可获得最高的免税额。”

  潘婉霞表示,真正对房价影响很大的是银行贷款政策。其认为,今年从认房又认贷到认贷不认房才是影响楼市走势的关键。

  “投资房地产,首先要考虑能否变现。因此二手房成交量才是变现的关键。如果要决定在一个地方购房,第一时间应看二手成交量,如果二手成交量不行,房子不能变现,建议不要买。”

  潘婉霞表示,贷款条件松动,使得资金能够更加自由地进出房地产,这才是房价上涨的关键。  文/记者 潘_g 摄影/记者 王维宣

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