多地商业地产供过于求 却成亲戚“中转站”

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作者:真人现金网

17/08/08

  阳光在线http://zufang.jishanbbs.com近年来,随着商业地产的加快发展,全国商业地产市场已现供给过剩。专家认为,商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议,政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下,有意识地引导企业创新商业地产业态,采用为创业者提供孵化器、“房东变股东”等方式盘活过剩的商业地产存量。

  多城商业地产“供过于求”现象值得警惕

  买大还是买小?不少有一定经济实力的准业主都希望能一步到位“住大屋”。然而,房子大了却有客人长住“分享”,甚至不速之客川流不息扰人清净,恐怕就不是件让人高兴的事儿了。家住广州祈福小区的刘先生忍耐多时,现实中不愿“怒目相向”,却忍不住网络发文抱怨“老婆的妹妹们住在我家,我快神经衰弱了”。该帖一出,就有不少前来围观的业主,并纷纷表示“同情”。

  “不懂事”的亲戚们

  记者近日在多个城市调查发现,目前,很多城市的传统商业地产市场出现了明显的“供过于求”现象。

  在上海宝山万达广场和江桥万达广场,室外步行街大半空置,玻璃门窗上贴着都是招租的告示,与商场内形成鲜明的对比,部分工作日几乎看不到顾客的身影。

  万达集团企业文化中心品牌总监廖奇承认,由于高速扩张、商铺过剩,万达将“积极调整业态”,关闭数家亏损的百货店,并压缩若干经营不善的百货楼层。

  物业机构莱坊的统计数据显示,全国综合体开发面积存量巨大,2015年底,全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米,2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时,2014年国内主要城市综合体个数达885个,较2013年增长24.47%;2015年主要城市的综合体数量将突破1000个;至2018年,商业综合体的年供应量将达到1200个。

  “我们发现,目前很多城市已经出现商业综合体过量开发的风险。”莱坊中国区董事综合项目顾问及代理服务孙俊安说,即使是商业地产的“金字招牌”——万达广场也出现负债率攀升、业绩下滑等经营困局。随着国内经济步入“深度转型”、转为“中高速”增长,商业地产及写字楼市场“过快增长”的态势值得警惕。

  三大因素诱导商业地产过剩

  传统商业地产为何出现“过快增长”的态势?业内人士认为,其三大诱因在于:地方政绩冲动、对土地财政的惯性依赖以及土地升值收益大于商业运营。

  一是受地方政府政绩冲动裹挟,商业地产供应量规划无序。

  近年来,地方政府为引进大的房地产企业,以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改制”等名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。如河南省安阳市曾一度奉行“零地价招商”政策,导致当地土地资源早早透支。

  二是对土地财政的惯性依赖,在住宅库存高企、房价下行压力加大的市场背景下,政府推地冲动转向商办。

  据搜房网统计数据显示,2015年一季度上海土地市场共成交经营性用地(剔除动迁安置房)24幅,同比下滑129%。其中商办用地15幅,占比超过6成。

  易居中国执行总裁丁祖昱认为,由于地方政府过度依赖土地财政,致使实体经济被边缘化,而由此带来的更糟局面是,一边是政府负债大幅上升,一边却是社会资源利用效率大幅下降。如银行信贷资金,就因为过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目,导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。

  三是官商勾结造概念,囤地坐等升值。

  近年来,养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷,一些开发商与地方政府联合起来造概念,实为囤地做“挡箭牌”。

  一位开发商告诉记者说,“商业地产的开发不只是一桩大的政绩,商业综合体建成后所带来土地升值、对就业和消费方面的促进,以及GDP和税收的增长也是很多地方政府乐见其成的。这就助长了开发商跑马圈地的现象,许多开发商可以通过土地升值收益稳赚不赔。”

  控制增量、盘活存量

  针对目前传统商业地产过剩的局面,专家建议,政府应科学供应土地、准确把握投放土地节奏,使各种商业业态未来达到供需平衡。在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的基础上,与“大众创业,万众创新”相结合,有意识地引导企业去创新商业、办公市场业态,为创业者提供发展土壤。

  第一,明确房地产规划,遏制地方政绩冲动。

  协信地产控股有限公司CEO刘爱明认为,我国从中央层面到地方,均缺乏房地产行业规划。“建议中央考虑制定房地产行业十年规划。”地方政府应更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度,进一步结合国际及国内经济发展态势、产业最新动向、人口集聚速度规模等因素,进行商业地产的规划和开发建设,适时控制其速度、节奏。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成建议,我国需全面清理各地在招商引资中实行的土地优惠政策,包括先征后返、列收列支、财政奖励或补贴等变相减免政策,应当一律全部予以取消。

  第二,地方政府供地应减量提质。

  刘爱明认为,地方政府完全有能力根据每年各种商业地产业态的供应量和销售量精准控制土地供应,其应加强对商业地产结构的管理调控。我国宜健全土地督察审计制度,建立健全土地出让收支审计制度,在地方领导干部经济责任审计时,将土地征收、储备、整理、供应及收支管理作为审计重点,并作为地方领导干部考核、任免、奖惩的重要依据。

  第三,改增量市场为盘活存量市场。

  业内人士建议,对已被证明为不适合继续发展大型商业地产项目,应研究促进土地的盘活利用。对于一些被实践证明不适宜的商业项目,应通过政府回购收储、土地变性、改变项目用途等方式盘活土地。

  刘先生自述,当初买房的时候,认为家的感觉是要住出来的,“所以尽管父母的建议是买小户型的先住着,但是最终我还是咬牙买了大户型的。因为我不想房子住个几年又要兴师动众的换房子”。随后的日子就比较苦逼了。老婆的妹妹失业了,最后居然在这边找了工作。说喜欢这里的安静和慢节奏,比较舒服。妻子爱护妹妹,盛情邀请住在自家,理由是“反正也方便”,刘先生当时觉得也没什么,毕竟都是一家人,“互相帮助帮助也没什么”。

  谁知,一个妹妹不够,又多了一个妹妹来蹭住。“二妹妹贷了一辆车,虽然是在广州市区工作,因为她工资不算高,买车后供着车和车贷,又不想去广州城中村住,也住进了我家”。这样一来,刘先生的三房一厅,就被妻子的两位妹妹分别占去了一房,刘先生夫妇共住一房。

  当刘先生看出这两位“小姨子”打算长住之后,也基本接受了这个事实,不过,“家家有本难念的经”,随着时间的推移,日常生活中的不便和摩擦就日益显现了出来。“我不是个小气的人,妻子的两位妹妹也当作妹妹来看,住着没想过收她们的一分钱,日常生活开支也是我们家负担”,刘先生说,但是这两位亲戚实在有点“不懂事”,不肯分担家务也就罢了,还一点不注意维持家中的环境卫生,“夜猫子型的作息时间,经常晚上发出噪音影响别人休息”。此外,毕竟是异性亲戚,刘先生也觉得两个妹妹长居家中多有不便,但是也不方便跟妻子抱怨,“本来想着房子大了住着更宽敞,现在这个情况就是自己给自己添堵了”。

  难求的“二人世界”

  陈女士的经历跟刘先生有些类似。因为丈夫经济条件尚可,陈女士与丈夫很快就攒够钱换了大户型房子。按照她的想法,希望能享受一阵“二人世界”,然后安安稳稳地要个宝宝。没想到,换房不久,公婆就从老家来与他们夫妻同住,“老公是特别孝顺的人,我也不方便有任何意见,毕竟公婆也是希望能来帮忙分担家务,甚至帮手以后照看小孩的”,于是,陈女士很大度地“让”出了主人房,供公婆居住,自己则和丈夫住在客卧。

  应当说,陈女士与公婆相处得还不错,“婆婆确实擅长打理家务,家里收拾得井井有条,煲汤做饭也是很合口味”,然而,随着小姑子的入住,陈女士的家就开始热闹起来。“婆婆心疼女儿,就把小姑子接到我们家来一起住,正好她也在广州找到了工作”,陈女士说,小姑子倒也不算难相处,可是,小姑子结婚的时候,陈女士的婆婆竟然强烈要求她在同一个小区买房,结果就是“跟没结婚一样,小姑子天天还在我们家晃悠,不同的是,还带着她的丈夫孩子一起,在自己家的时间还不及在我家的时间多”,陈女士也不好抱怨,因为毕竟不能阻止母女见面,而婆婆帮小姑子带孩子也没有搬去他们家住的意思,尽管在同一个小区。“本来想要的二人世界是不可能了,家里随时都会有5-6个人”,陈女士本身并不是爱热闹的人,但也只好接受了这个现实。

  老家“驻穗办”

  赵先生家住越秀区,经过多年打拼,经济实力允许之后,赵先生夫妻俩在广州的中心城区买下了两套二手房,并且打通成一套大屋,占了半层楼。按说这样的居住条件应该是让人心满意足了,可赵先生却有自己的无奈。“老家亲戚川流不息,只要需要到广州求学、求职、办事,那就没说的,直接上我家小住”,赵先生的妻子开玩笑地说,他们家简直就是老家的“驻穗办”。

  部分基层官员认为,“挥霍”土地、囤地现象并非个例,在全国各地带有普遍性,需要对现有各种地产业态定期“体检”,挤出土地“泡沫”,并集中整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。

  此外,开发商认为政府应推动创新商业形态,盘活现有的商业存量市场。万科集团原高级副总裁毛大庆认为,政府应鼓励多种商业业态创新,有效利用社会闲置房产,并与“大众创业、万众创新”紧密结合。“政府可以提供场地作为创业者的孵化器,如把提供场地、甚至提供财政补贴作为一种股权投资形式,然后用这个企业未来的增长来获取回报。”

  赵先生老家在粤西,现时家中的客房“几乎空不出两日”,总有形形色色的老家亲戚朋友来走动。“时间短的,小住3-5日,省得去旅馆酒店,时间长的,住上3-5个月,不但不好意思要人房租,还要供应吃喝,临走塞上一点手信”,赵先生知道妻子对这样的情况有所不满,但是也有自己的无奈。“每次逢年过节回老家,父母总是很高兴,他们觉得我在广州混得不错,有体面的工作也有大房子,挺为我骄傲的”,正因为如此,赵先生对老家的亲戚前来走动无法拒绝,“每次亲戚回去都会对父母表示感谢,二老也觉得很有面子”,如此一来,老家亲戚无论远近,前来走动的频率越来越高。“说实话,以前没买大房子的时候,家里住不下人,倒也清净”,赵先生说,“现在看来,是被房子所累,更是被人情所累”。

  南方日报记者 许蕾

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