环京县市房价涨得快 上海写字楼投资市场大宗交易持续活跃

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作者:博彩网

17/10/10

  每日经济新闻记者 王杰

  3月25日,上海、深圳先后发布地产调控政策。一线楼市调控来袭,北京也风声渐紧。

  上海1月6日电 (记者 于俊)在刚刚过去的一年,上海的写字楼投资市场大宗交易持续活跃,能较快的吸收新增供应量,去化压力不大;未来,办公楼市场供应比重仍将向新兴商务区倾斜。

  据全球知名的房地产服务营运商戴德梁行(DTZ)6日公布的数据,2014年,上海全市办公类物业供求量回归至往年平均水平,供应约211万平方米,成交约184万平方米。其中,全年散售写字楼成交仅43.3万平方米,环比下跌近45%;而大宗交易相当活跃,从2012年占比33%持续增加到今年的54%。

  据报道称,为稳定环京周边县(市)住房价格,推进房地产业平稳健康发展,3月26日,廊坊市根据国家和省相关政策要求,结合本地情况,研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施。具体措施方案正在程序审定中,即将公布。

  目前北京商品房住宅价格同比涨幅不高,但廊坊靠近北京的燕郊等区域房价涨幅却不小,业内人士分析认为,这种情况下出台政策抑制房价上涨已经是必然,“预计未来廊坊等地的主要政策将是限制价格涨幅+信贷政策约束。”

  “北三县”楼市火热

  在河北,有“北三县”的说法。所谓“北三县”,是指廊坊市下辖的三河、大厂、香河,这三个县市行政上隶属河北廊坊市,却被京津包得严严实实,成为河北的“飞地”。据了解,春节后,北三县的房价都有较大涨幅。

  来自易居研究院智库中心的数据显示,截至3月20日,相比1月份,廊坊市所辖大厂、固安的楼市库存规模均有下滑,跌幅分别为8%(大厂)、7%(固安)。

  上述报告选取2月份燕郊、香河、固安和廊坊四个城市销售面积排行第一的楼盘。统计显示,2月份此类典型楼盘就已经呈现出比较明显的涨价态势。

  三河市下属燕郊燕顺路一项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者,目前销售均价约为23000元/平方米,而在一周之前的上期房源开盘,均价约为20000元/平方米。

  燕郊购房者蓝女士表示,其表哥昨天(3月27日)在燕郊一处楼盘出手买下一套房屋,给了代理公司5万元排号费,价格是19880元/平方米。“燕郊会涨价,我老公还想在香河买。”

  二手房也水涨船高。2012年10月份,IT工作者老徐在天洋城出手买下了一套两居室,截至到目前4年时间不到,但房价已经翻番。

  在彼时,老徐购房单价为7600元/平方米,而目前此小区未满2年的二手房价格为16000元/平米,满2年的二手房价格为17000元/平方米。

  虽然楼盘价格已经暴涨,但老徐对燕郊的交通以及配套依然颇为不满。对于是否有换房到北京的打算,老徐直言,“换哪儿去?北京房价这么高。”

  抑制房价已是必然?

  关于京郊楼市上涨的原因,有业内人士认为:一方面,北京市内基本上已经完全豪宅化,大部分刚需和改善型需求都在向环北京区域转移。另一方面,北京目前依然是限购城市,但是环北京区域的限制相对宽松,所以资金更愿意流向环北京楼市。

  2016年2月26日,河北省人民政府发布的《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》中就指出,加强北京周边房地产管控。加强对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县(市、区)房地产土地出让和市场交易的动态监测,及时分析研判市场变化情况,有针对性地调整管控措施。强化规划建设用地管理,严格控制新增建设用地用于商品住房开发。按照建设以首都为核心的世界级城市群要求,合理确定城镇功能定位,划定生态隔离空间和建设用地增长边界,优化用地布局结构。

  去年7月,京津冀协同发展工作推动会议上,国务院副总理张高丽强调,要紧扣有序疏解北京非首都功能这个核心和首要任务,抓紧研究制定控增量、疏存量政策,稳妥推进相关工作。对重点地区要统一规划,强化土地供应管控,严格城镇开发边界,防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

  中原地产首席分析师张大伟表示,目前北京商品房住宅价格同比涨幅不高,约为14.2%,但二手房价格涨幅较高,约为27.7%。廊坊靠近北京的燕郊等区域房价涨幅已经接近100%,这种情况下出台政策抑制房价上涨已经是必然,“预计未来廊坊等地的主要政策将是限制价格涨幅+信贷政策约束。”

  在大单成交中,基金收购和企业大手笔买单频频出现,大面积一单成交成为销售市场的亮点。如平安信托买下绿地中心二期6.875万平方米,浙江泰隆商业银行则将保利国际中心1.6万平方米的办公面积收入囊中……

  戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁分析:经济不稳定抑制了生产型企业购买需求,导致散售写字楼成交低迷。而大面积企业购买成为销售市场的亮点,显示出品牌制造业、金融和科技行业的需求强劲。

  与此同时,申城的办公楼存量已从核心区向新兴商务区转移。2014年上海写字楼存量超过6700万平方米,其中浦东、黄浦、徐汇等核心区占比下跌至34%,而普陀、闸北等新兴商务区占比增至23%。

  在租金成长方面,浦东办公楼去年尾租金水平约比年初增幅7.9%,浦西租金则下降约3.4%。随着浦东小陆家嘴上海中心大厦等项目今年陆续入市,租赁面积紧俏情况将会缓解,空置率有攀升趋势。

  对于京郊的房价,业内有句玩笑话,“北京一感冒,燕郊就咳嗽”。

  张大伟说,如果北京出调控政策,北京房价涨幅降低的话,“北三县”楼市也被抑制,“现在信贷宽松,调整幅度不会太大。”

  戴德梁行华东区写字楼部预测,2015年,上海甲级写字楼供应量约172万平方米,其中浦东、闵行、黄浦、虹口等区域供应急速攀升。各核心区不断有高品质项目入市,各大新兴商务区也有大量项目供应,如大虹桥CBD、新江湾板块等。

  对此,沈洁认为,写字楼市场受经济增长下行压力及供应量加大的影响,未来在成交、租金及空置率方面面临挑战,竞争加剧。(完)

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